🏡 Airbnb 수익, 진짜 다 과세일까? 2025년 단기 임대 세금 기준 완전 정리
“Airbnb로 집을 잠깐 빌려줬는데, 이거 세금 신고해야 하나요?”
단기 임대 호스트라면 누구나 겪는 질문입니다. 어떤 경우에는 단 며칠만 빌려줘도 과세가 되고, 어떤 경우에는 연 14일 이하 임대라면 완전 면세가 되기도 합니다.
또한 단순 임대인지, 호텔·B&B와 같은 사업인지에 따라 Schedule E 또는 Schedule C가 달라지고, Self-Employment Tax까지 적용될 수 있습니다.
- 연 14일 이하 임대 + 본인 거주 주택이라면 임대수입은 완전 비과세가 될 수 있습니다.
- 15일 이상 임대하면 임대소득(Schedule E)으로 보고하며, 서비스 제공 수준이 높으면 사업(Schedule C)으로 분류될 수 있습니다.
- 고소득자의 경우 임대소득이 Passive Income으로 분류되면 NIIT 3.8%가 추가될 수 있습니다.
1️⃣ 단기 임대 수익, 세금이 붙는 기본 원리
단기 임대 수입은 기본적으로 총 임대수입 − 공제 가능한 경비 = 순임대소득(Net Rental Income) 구조로 과세됩니다. Airbnb 입금액 전체가 과세 대상이 아니라, 실제 지출한 임대 관련 비용을 제외한 순이익만 과세됩니다.
- Airbnb·VRBO 플랫폼 수수료
- 청소·세탁비(게스트 교대 시)
- 유틸리티 배분(전기·가스·인터넷 등)
- 가구·비품·주방기구 감가상각
- 임대용 보험, 광고·사진 촬영 비용
- 수리·유지보수(Repair & Maintenance)
총 임대수입이 $9,000이고 공제 가능한 경비가 $2,400이라면:
- 순임대소득 = $9,000 − $2,400 = $6,600
- Form 1040 → Schedule E에 보고
- $6,600이 다른 소득과 합산되어 소득세 계산
단기 임대는 개인 사용일과 임대일을 정확히 배분해야 공제 비율이 결정됩니다.
또한 방 1개만 빌린다면 면적 비율 × 임대일 비율 계산이 필수이므로, Airbnb 달력과 사용 기록을 반드시 보관해야 합니다.
2️⃣ 14일 Rule — 연 14일 이하 임대 시 완전 면세
본인이 실제 거주하는 주택을 연 14일 이하로만 유상 임대하는 경우, 그 임대수입은 연방 소득세 과세 대상에서 완전히 제외될 수 있습니다. 임대료가 $4,000이든 $14,000이든 상관없이 비과세입니다.
- 집 전체 또는 방 1개 임대 모두 적용 가능
- 무료 대여일은 임대일수에 포함 안 됨
- 친지·가족에게 시가보다 낮은 임대료 → 유상 임대로 포함
- 15일을 초과하는 순간 전체 구조가 바뀌며 과세로 전환됨
지연 씨는 본인 거주 콘도를 1년에 14일만 Airbnb로 임대하고 임대수입으로 $4,000을 받았습니다.
결과: $4,000 전액 소득세 비과세
- 15일을 넘기면 — 모든 임대수입이 과세로 전환됩니다.
- 주(State) 세법은 14일 Rule을 그대로 따르지 않을 수 있습니다.
3️⃣ Schedule E vs Schedule C — 임대소득 vs 사업소득
대부분의 단기 임대는 Schedule E(임대소득)에 해당하며 소득세만 부과됩니다.
그러나 게스트에게 제공하는 서비스가 커질수록 사업(Schedule C)으로 재분류되어 Self-Employment Tax(15.3%)까지 발생할 수 있습니다.
Schedule C로 간주될 수 있는 서비스 예:
- 매일 침구 교체·객실 청소 제공
- 조식·식사 제공
- 픽업·셔틀 서비스 제공
- 투어 예약·콘시어지 형태의 적극적 서비스
A) Schedule E — 공간만 빌려주고 기본 청소만 제공
B) Schedule C — 매일 하우스키핑 + 식사 + 셔틀 제공
단순히 공간만 제공하고 기본적인 청소만 한다면 임대소득(Schedule E)입니다.
하지만 호텔과 유사한 서비스가 결합되면 “더 이상 수동적 임대가 아닌 사업 활동”으로 재분류될 수 있습니다.
4️⃣ 고소득자 NIIT(3.8%)와 Material Participation
단기 임대의 순임대소득은 일반적으로 Passive Income(수동적 소득)으로 분류되어, 고소득자의 경우 3.8% Net Investment Income Tax(NIIT)가 추가로 부과될 수 있습니다.
NIIT 과세 기준:
- Single AGI ≥ $200,000
- Married Filing Jointly AGI ≥ $250,000
- 소득이 Passive Income으로 분류되는 경우
하지만 Material Participation(실질적 참여) 요건을 충족하는 경우 소득이 “수동적 임대(Passive Rental)”가 아닌 “적극 참여 사업활동(Nonpassive Activity)”으로 전환될 수 있으며, 이 경우 NIIT가 적용되지 않을 수 있습니다.
일부 고소득자는 “임대가 아닌 사업활동”임을 증명하기 위해 Material Participation 테스트(예: 연 500시간, 대부분의 활동 직접 수행 등)을 충족하려고 시도합니다. 단, 테스트 요건은 엄격하며 기록이 필수적입니다.
또한 Material Participation이 인정되면 NIIT는 피하지만, 경우에 따라 Self-Employment Tax로 이동할 수 있으므로 전체 세금 구조를 고려해야 합니다.
5️⃣ 로컬 숙박세·플랫폼 보고(1099-K, 1099-NEC)
단기 임대에는 연방 소득세 외에도 주·카운티·시에서 부과하는 숙박세(Occupancy / Lodging Tax)가 있습니다.
Airbnb가 자동 징수·납부하는 지역도 있고, 호스트가 직접 신고해야 하는 지역도 있습니다.
플랫폼 보고 — 1099-K vs 1099-NEC 차이
- 1099-K — Airbnb·결제대행사가 호스트에게 지급한 총 결제금액을 IRS에 보고할 때 발행
- 1099-NEC — 호스트가 독립 계약자(예: 청소업체·수리업체)에게 $600 이상 지급하면 호스트가 그 업체에 발행해야 하는 보고서
Airbnb에서 받는 1099-K는 수입보고, 청소업체·작업자에게 지급한 금액이 있다면 1099-NEC는 지출보고 역할을 합니다. 두 문서를 함께 관리하면 IRS 트랜잭션 매칭에 대비하는 데 도움이 됩니다.
6️⃣ Google Q&A — 검색에 잘 잡히는 한눈 정리
Q1. Airbnb로 며칠만 빌려줬는데도 세금 신고해야 하나요?
A1. 연 14일 이하라면 면세 가능. 15일 이상은 전액 과세됩니다.
Q2. 단기 임대가 사업으로 분류되는 기준은?
A2. 호텔 수준의 실질적 개인 서비스 제공이 있는 경우 Schedule C 사업으로 분류될 수 있습니다.
Q3. 고소득자는 Airbnb 소득에 3.8% NIIT가 추가되나요?
A3. Passive Income이면 NIIT 대상입니다. 그러나 Material Participation 요건을 충족하면 비수동적 소득으로 전환되어 NIIT가 적용되지 않을 수도 있습니다.
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본 글은 2025년 기준 미국 연방 세법을 바탕으로 작성된 일반 안내입니다. 각 주(State) 세금 규정은 다를 수 있으며, 실제 적용은 독자의 구체적 상황에 따라 달라집니다.
또한 단기 임대는 Material Participation 여부와 서비스 제공 범위에 따라 Passive/Nonpassive·Schedule E/C 분류가 크게 달라질 수 있습니다.
정확한 판단을 위해서는 EA 또는 CPA 등 세무 전문가 상담을 권장합니다.