“월세 받았는데… 세금 신고서는 어디에 쓰나요?” — Schedule E로 끝내는 미국 임대소득 신고 가이드 (2025)
집 한 채 월세 받는 건데, 세금 신고는 왜 이렇게 헷갈릴까요?
렌탈 신고에서 가장 흔한 실수는 “월세만 넣고 끝”이라고 생각하는 겁니다. IRS는 보증금·선불 월세·세입자가 대신 낸 비용처럼 ‘월세처럼 보이지만 성격이 다른 돈’을 어떻게 처리했는지를 아주 중요하게 봅니다.
결론부터 말하면, 일반적인 주거용 임대(Residential Rental) 수입과 비용은 대부분 Schedule E(Form 1040)로 신고합니다.
이 글은 2025년 기준 최신 IRS 안내 흐름에 맞춰, 어디에·무엇을·언제 넣어야 하는지를 EA 실무 관점에서 정확히 정리한 가이드입니다.
1️⃣ 렌탈 소득은 기본적으로 어디에 신고하나요?
일반적인 주거용 임대(Residential Rental) 수입과 비용은 보통 Schedule E(Form 1040) Part I에 보고합니다.
Schedule E는 임대 부동산별로 수입·비용·감가상각을 정리해 순이익 또는 손실을 계산하는 구조입니다.
뉴욕에 콘도 1채를 임대 중이고 2025년에 월세를 받았다면, 보통 Form 1040 + Schedule E(Part I)에 렌탈 수입과 비용을 정리해 신고합니다.
2️⃣ ‘월세’ 말고도 소득에 포함되는 돈들
| 구분 | Schedule E 소득 포함? | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 일반 월세 | O | 받은 금액 기준 |
| 선불 월세(Advance Rent) | O | 받은 해 소득 |
| 리스 해지 대가 | O | 계약 해지 대가도 렌트 |
| 세입자 대납 비용 | O | 소득 + 비용 동시 반영 |
| 보증금(반환 예정) | X | 받을 때는 소득 아님 |
| 보증금 보관(미납·파손) | O | 보관한 해 소득 |
3️⃣ 보증금 vs 선불 월세: Last Month Rent 함정
계약서에 “보증금”이라고 적혀 있어도, 실제로 마지막 달 월세로 사용될 금액이라면 IRS는 이를 Advance Rent(선불 월세)로 보고 받은 해에 즉시 과세할 수 있습니다.
- 반환 예정 보증금 → 소득 아님
- Last Month Rent → 받은 해 소득
- 계약 위반으로 보증금 보관 → 보관한 해 소득
4️⃣ 언제 소득으로 잡나? 현금주의 & 구성적 수령
대부분의 개인 렌탈은 현금주의(Cash Basis)입니다. 즉 “언제 벌었느냐”보다 언제 받았느냐가 기준입니다.
2025년 12월에 체크가 도착했고, 실제 입금은 2026년 1월이라도 내가 그 돈을 쓸 수 있었다면 IRS는 2025년 소득으로 볼 수 있습니다.
5️⃣ 15일 룰: 소득도 비용도 “렌탈로는” 안 잡는다
1년에 임대일수가 15일 미만이고 내 집으로 사용했다면, 그 임대는 IRS 기준상 렌탈 활동이 아닙니다.
- 임대 소득 → 신고 안 함
- 렌탈 비용 → Schedule E 공제 불가
- 단, 모기지 이자·재산세는 Schedule A 가능
6️⃣ Schedule E 작성 흐름: 부동산별 구분
Schedule E는 부동산을 A/B/C로 나눠 주소와 Property Type을 각각 입력합니다.
여러 채를 한 줄에 합치지 않는 것이 기본입니다.
7️⃣ 실무 체크리스트 & 1099 주의
- 렌탈 전용 계좌로 수입·비용 분리
- 선불·보증금·해지대가 메모 필수
- 부동산별 장부 유지
- Venmo/Zelle/PayPal 수령 시 1099-K 대조
- 관리회사 이용 시 연간 리포트·1099-MISC 확인
🔻 구글에서 가장 많이 묻는 질문 3개
• Airbnb면 무조건 Schedule C인가요?
아닙니다. 단기 임대라고 해서 자동으로 Schedule C가 되는 것은 아닙니다.
IRS는 임대 기간보다 투숙객 편의를 위한 ‘호텔급 서비스(Substantial Services)’를 제공했는지를 더 중요하게 봅니다.
매일 청소, 침구 교체, 조식 제공, 컨시어지 서비스처럼 임대 외 서비스가 주가 되면 Schedule C로 분류될 수 있고, 단순 숙소 제공 중심이라면 Airbnb라도 Schedule E에 해당하는 경우가 많습니다.
• 보증금은 언제 소득으로 바뀌나요?
보증금은 돌려줄 예정이면 받은 순간에는 소득이 아닙니다.
하지만 임대 종료 시 미납 월세·파손 비용 등의 이유로 보증금을 일부 또는 전부 보관(keep)하게 되면, 그 보관한 금액은 그 해 렌탈 소득으로 바뀝니다.
특히 “마지막 달 월세(Last Month Rent)”로 받은 금액은 보증금 명칭과 관계없이 선불 월세(Advance Rent)로 간주되어 받은 해에 바로 과세될 수 있습니다.
• 연말에 받은 체크는 어느 해 소득인가요?
대부분의 개인 렌탈은 현금주의(Cash Basis)를 사용하므로, 기본 원칙은 ‘받은 해’ 소득입니다.
다만 IRS는 구성적 수령(Constructive Receipt) 원칙을 적용하기 때문에, 체크가 연말에 도착해 내가 그 돈을 사용할 수 있었다면 실제 입금이 다음 해여도 연말이 속한 해 소득으로 판단될 수 있습니다.
그래서 연말에는 입금일뿐 아니라 체크 수령 시점도 함께 기록해 두는 것이 안전합니다.
렌탈 신고의 핵심은 “어느 서식”보다 소득의 성격·받은 시점·부동산별 기록입니다.
본 글은 미국 연방세 기준 일반 정보이며, 개별 사실관계·주법·운영 방식에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.