감가상각을 안 했는데도 임대주택 매각 세금이 늘어나나요?

감가상각을 안 했는데도 임대주택 매각 세금이 늘어나나요?

“임대집 감가상각을 한 번도 공제하지 않았는데, 왜 집을 팔 때 세금이 더 나온다고 하나요?”
이는 2025년 미국 세금 신고 기준에서 임대주택을 매각하는 납세자들이 실제로 가장 많이 묻는 질문 중 하나입니다.
결론부터 말하면, 감가상각은 신고 여부와 무관하게 ‘한 것으로 간주(allowable)’되어 매각 세금 계산에 반드시 반영됩니다.

1️⃣ 핵심 결론 한 번에

임대용 부동산에서 감가상각(Depreciation)은 “선택 공제”가 아니라, 세법상 감가가 진행된 것으로 보고 자산의 가치(세법상 장부가)를 줄이는 과정입니다.
그래서 실제 신고서에 감가상각을 적지 않았더라도, 매각 시에는 감가상각을 반영한 조정 기초가액(Adjusted Basis)으로 이익을 계산하고, 그 중 일부는 감가상각 환수세(Depreciation Recapture)로 과세될 수 있습니다.

2️⃣ Allowed vs Allowable (왜 ‘안 했는데도 한 걸로’?)

3️⃣ Depreciation Recapture가 왜 생기나

감가상각은 임대기간 동안 소득을 줄여주는 효과가 있지만, 매각할 때는 그동안 줄였던 장부가(Adjusted Basis)를 되돌려 일부를 다시 과세하는 구조가 생깁니다. 이것이 흔히 말하는 감가상각 환수(Recapture)입니다.

실무에서 중요한 건 “환수가 생긴다/안 생긴다”보다, 환수 대상 금액이 얼마나 누적되었는지를 미리 계산하고 매각 시나리오를 잡는 것입니다.

4️⃣ 숫자로 보는 ‘진짜 세금 차이’

여기서 핵심은 “25%” 같은 퍼센트가 아니라, 공제를 못 받았는데도 매각 시점에 달러로 세금이 계산되어 나온다는 점입니다. 그래서 감가상각 누락은 단순 실수가 아니라, 현금흐름(세금) 리스크가 됩니다.

5️⃣ Basis(기초가액)와 매각세 연결

감가상각은 자산의 조정 기초가액(Adjusted Basis)을 줄입니다.
Basis가 줄어들면 같은 가격에 팔아도 과세 이익이 더 커집니다.

6️⃣ 누락했을 때 해결 옵션 (EA 실무)

감가상각을 누락했다고 해서 “그냥 넘어가자”는 선택이 항상 최선은 아닙니다.
상황에 따라 다음 옵션들을 검토할 수 있습니다.

• 최근 연도 누락: 경우에 따라 정정 신고(Amended Return) 검토
• 누락 기간이 길거나 누적 규모가 큰 경우: 회계 방법 변경 절차를 통한 정리 검토
• 매각이 임박: 매각 전 “환수 예상세액”을 먼저 계산하고, 거래 구조/타이밍을 조정

7️⃣ 사람들이 실제로 묻는 질문 3개 (답 포함)

8️⃣ 매각 전 체크리스트 (색인/가독성용)

이 글은 “감가상각을 안 하면 안전하다”는 오해를 깨고, 매각 시점에 발생할 수 있는 세금 리스크를 미리 숫자로 확인하게 하는 것이 목적입니다.
특히 40대 이후 은퇴 설계 과정에서 임대부동산을 보유하고 있다면, 매각 전에 반드시 한 번은 점검해 보세요.

EA 한마디 요약
감가상각은 “선택 공제”가 아니라 “매각 세금 계산의 전제”입니다. 지금 정리하면, 나중에 세금이 예측 가능해집니다.

⬆️ Back to Top