렌탈 모기지 이자·보험료·HOA 비용, 2025년 세금보고에서 어디까지 공제될까요?
“매달 빠져나가는 HOA랑 보험료… 이거 렌탈 비용으로 다 넣어도 되나요?”
“모기지 이자는 Schedule E인가요, Schedule A인가요?”
뉴욕에서 집 한 채라도 렌탈로 운영해보면, 모기지 이자·보험료·HOA는 매달 체감되는 큰 비용이라
더 예민해질 수밖에 없습니다.
이 글은 2025년 기준 최신 IRS 규정 흐름으로, Schedule E vs Schedule A, 단기렌탈(Schedule E/C) 분기점, 혼합 사용 시 안분(Allocation), 그리고 Vacation Home 규정(손실 제한)까지 “실무에서 헷갈리는 지점”을 한 번에 정리합니다.
1️⃣ 핵심 결론 먼저 (3줄 요약)
- 모기지 이자·보험료·HOA는 “렌탈 사용분”에 한해 공제 가능합니다.
- 혼합 사용(렌탈+개인거주)이면 반드시 안분(Allocation)이 필요합니다.
- 개인 사용이 많으면 Vacation Home 규정으로 손실 공제가 제한될 수 있습니다.
2️⃣ 모기지 이자(Mortgage Interest): 어디에, 얼마나 공제하나요?
모기지 이자는 “공제 불가/가능”의 문제가 아니라, 렌탈과 개인 주택 공제를 어떻게 분리해서 신고하느냐가 핵심입니다.
| 사용 형태 | 처리 위치 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 100% 렌탈 | Schedule E | 렌탈 운영비용으로 전액 반영 |
| 렌탈 + 개인 거주 | 렌탈분: Schedule E / 개인분: Schedule A | 일수(또는 면적) 기준으로 안분 |
| 연 14일 이하 렌탈 | 대체로 Schedule A만 | 렌탈 소득 비과세 + 렌탈 비용 공제 불가(중요) |
1년 중 렌탈 240일, 개인 사용 125일이라면,
모기지 이자(예: $12,000)는 단순히 “365일로 나누기”가 아니라
개인 사용이 많은 케이스는 Vacation Home 규정(손실 제한)도 함께 봐야 합니다.
다만 기본 안분 자체는 “렌탈 사용분”만 Schedule E로 들어간다는 점이 뼈대입니다.
대개 모기지 이자는 Form 1098의 Box 1(“Mortgage interest received”) 금액을 기준으로 시작합니다.
(대출 포인트, PMI, 에스크로 포함 여부는 케이스별로 달라 추가 확인이 필요합니다.)
3️⃣ 보험료(Insurance): 공제 가능 + 선납(Prepaid) 처리
렌탈 목적의 보험료(예: landlord insurance, liability coverage 등)는 일반적으로 렌탈 운영비로 공제 대상입니다.
혼합 사용이라면 렌탈 사용분만 안분합니다.
1년 보험료 $2,400을 1월에 선납했더라도, 보장 기간이 다음 해까지 걸치면
보수적으로는 해당 과세연도에 해당하는 기간만 비용 처리(안분)하는 방식이 안전합니다.
특히 세무 검토/감사 리스크를 낮추려면 “기간 기준 정리”가 가장 깔끔합니다.
4️⃣ HOA 비용(HOA Fees): 공제되나요? 특별평가금은요?
콘도/코옵/타운하우스 렌탈에서 HOA는 거의 고정비죠. 결론은 렌탈 사용분 HOA는 공제 가능합니다.
다만 HOA에 포함된 항목이 무엇인지(관리비 vs 자본적 지출)가 포인트입니다.
- 유지보수 성격(Repair/maintenance)이면: 대체로 당해연도 비용 처리 가능
- 가치 상승/수명 연장 성격(Improvement)이면: 대체로 자본적 지출 → 감가상각(Depreciation)로 처리
같은 “특별 부과금”이라도,
엘리베이터 소모 부품 교체 같은 유지보수는 비용 처리에 가깝고,
건물 전체 지붕 교체처럼 가치/수명을 늘리는 공사는 개보수(자본적 지출)로 분류될 가능성이 큽니다.
결국 “무슨 공사였는지”가 답입니다.
HOA는 매달 나가서 “기억으로” 처리하면 위험합니다.
HOA Statement/명세서를 월별로 모아두면 나중에 세무사 상담/정리할 때 비용 증빙이 훨씬 쉬워져요.
5️⃣ 안분(Allocation) 계산: 일수/면적 원칙을 깔끔하게
혼합 사용의 기본 원칙은 단순합니다. 렌탈에 해당하는 부분만 렌탈 비용으로 공제합니다.
| 상황 | 추천 안분 기준 | 예 |
|---|---|---|
| 집 전체를 렌탈로 돌렸다(기간만 일부) | 일수 기준 | 렌탈일수 ÷ (렌탈일수 + 개인사용일수) |
| 집 일부(방 1개 등)만 렌탈 | 면적 × 일수 | (렌탈면적비율) × (렌탈일수비율) |
달력/예약 내역/출입 기록처럼 “일수”를 증명할 자료를 남겨두면, 안분의 설득력이 훨씬 강해집니다.
6️⃣ 개인 사용이 많으면 ‘Vacation Home’ 규정으로 손실이 제한될 수 있어요
여기부터가 “팩트 체크” 포인트입니다.
개인 사용 일수가 14일 또는 렌탈일수의 10% 중 더 큰 수를 초과하면,
해당 주택은 흔히 말하는 Vacation Home 규정(혼합 사용 주택 규정) 적용 가능성이 커집니다.
이런 케이스에서는 일정 조건하에 비용을 “무제한 손실”로 빼기보다,
대체로 렌탈 소득 범위 내에서만 비용 공제가 허용되는 방식으로 제한이 걸 수 있습니다.
(즉, “수입은 적은데 비용은 많이 넣어서 큰 손실 만들기”가 막히는 구조가 될 수 있어요.)
렌탈 240일 / 개인 125일이면 개인 사용이 적지 않은 편입니다.
단순 안분만 할 게 아니라, 손실 제한 규정 적용 가능성을 반드시 같이 점검하는 것이 안전합니다.
7️⃣ Airbnb 단기렌탈: Schedule E가 “대부분”이지만, Schedule C가 될 수도 있어요
단기렌탈도 일반적으로는 Schedule E로 가는 경우가 많습니다.
하지만 호스트가 호텔 수준의 ‘상당한 서비스’(substantial services)를 제공하면
렌탈이 아니라 사업(자영업) 소득으로 분류되어 Schedule C 가능성이 생깁니다.
- 조식/식사 제공
- 매일 청소/메이드 서비스
- 컨시어지, 투어/교통 제공 등 호텔형 서비스
Schedule C로 분류되면 자영업세(Self-Employment Tax) 이슈가 생길 수 있고,
반대로 일부 경우에는 손실 처리/참여도 판단이 달라질 수 있어 “분류 자체”가 세금에 큰 영향을 줍니다.
🔻 구글에서 가장 많이 묻는 질문 3개
• HOA 특별 평가금(Special Assessment)도 공제되나요?
[답변] 유지보수 성격이면 비용 처리 가능성이 높지만, 가치/수명 증가 목적이면 대체로 감가상각 대상입니다.
• Airbnb 렌탈도 Schedule E인가요?
[답변] 대부분은 Schedule E이지만, 조식·매일청소 등 호텔형 “상당한 서비스” 제공 시 Schedule C 가능성이 있습니다.
• 보험료를 선납했는데 전액 공제해도 되나요?
[답변] 보장 기간이 다음 해까지 걸치면, 안전하게는 기간 기준으로 연도별 안분 처리하는 방식이 권장됩니다.
세무사의 요약 한마디
이 글의 핵심은 “얼마나 공제되느냐”보다 내가 만든 공제 구조가 IRS 앞에서 설명 가능한가입니다.
특히 혼합 사용(개인+렌탈)이라면, 안분 근거(일수/면적/자료)가 곧 안전장치가 됩니다.
본 글은 미국 연방 세법 기준으로 작성된 교육 목적의 정보이며, 주(State)별 규정과 사실관계(사용 형태, 서비스 제공 수준, 소득 규모)에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
본 내용은 교육자료를 바탕으로 정리된 일반 정보로, 개별 납세자에 대한 세무 자문이나 신고 대행을 대체하지 않습니다.
금액이 크거나 단기렌탈 운영 방식(서비스 제공/청소 빈도/관리 방식)이 바뀌는 경우에는, 신고 전 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.