임대주택 수리비 vs 개보수비, 어디까지 비용 처리될까? — IRS 기준으로 헷갈림 끝내기 (2025)
“보일러를 고쳤는데 이건 전액 비용 처리일까요?”, “욕실 공사는 수리인가요, 개보수인가요?”
임대주택을 운영하다 보면 겉으로는 비슷해 보여도 세금 처리는 완전히 달라지는 지출이 자주 등장합니다.
이 글에서는 2025년 기준 IRS 공식 규정과 실제 감사 기준을 바탕으로, 임대주택 수리비(Repair)와 개보수비(Improvement)를 어떻게 구분해야 하는지, 그리고 어디까지 즉시 비용 처리할 수 있는지를 EA(세무사) 실무 관점에서 정리합니다.
1️⃣ 수리비 vs 개보수비, IRS 판단의 핵심 기준
IRS는 “돈이 많이 들었는지”로 판단하지 않습니다. 대신, 그 지출이 집을 그냥 다시 쓰게 만든 것인지, 아니면 집의 레벨을 한 단계 업그레이드했는지를 봅니다.
- Betterment – 집이 이전보다 더 좋아졌나요?
- Restoration – 주요 구조나 시스템을 거의 새것처럼 바꿨나요?
- Adaptation – 원래 용도와 다른 방식으로 쓰게 바꿨나요?
쉽게 말해, “고장 난 걸 고쳤다”면 수리비, “집의 수준을 올렸다”면 개보수비로 볼 가능성이 높습니다.
2️⃣ 바로 비용 처리되는 수리비(Repair)의 범위
수리비란 임대주택을 기존의 정상적인 상태로 유지하거나 회복하기 위한 지출입니다. 집의 수명이나 가치 자체를 늘리는 것이 목적이 아닙니다.
- 누수된 배관의 일부 교체
- 고장 난 도어락·콘센트·스위치 교체
- 벽면 페인트 보수
- 깨진 타일 일부 교체
- 보일러·에어컨의 부품 수리
3️⃣ 감가상각 대상이 되는 개보수비(Improvement)
반대로, 자산의 구조·기능·가치를 실질적으로 바꾸는 지출은 개보수비로 분류되며 즉시 비용 처리할 수 없고 감가상각 대상이 됩니다. 주거용 임대주택의 경우 일반적으로 27.5년입니다.
4️⃣ 가장 헷갈리는 실제 사례 정리
| 사례 | 구분 | 비용 처리 시기 |
|---|---|---|
| 변기 하나 교체 | 수리비 | 즉시 비용 처리 |
| 욕실 전체 리모델링 | 개보수비 | 27.5년 감가상각 |
| 에어컨 모터 교체 | 수리비 | 즉시 비용 처리 |
| 에어컨 시스템 전체 교체 | 개보수비 | 27.5년 감가상각 |
| 바닥 일부 보수 | 수리비 | 즉시 비용 처리 |
| 전체 바닥 교체 | 개보수비 | 27.5년 감가상각 |
5️⃣ Safe Harbor 규정으로 비용 처리 가능한 경우
감사받은 재무제표가 없는 일반 개인 임대인의 경우, 인보이스 1건당 $2,500 이하 지출은 개보수 성격이더라도 즉시 비용 처리가 가능합니다. (감사 재무제표가 있는 기업은 $5,000 기준)
- 연평균 매출 $10M 이하
- 건물 Unadjusted Basis(조정 전 원가) $1M 이하
- 연간 수리·개보수 비용이 $10,000 또는 원가의 2% 중 작은 금액 이하
6️⃣ EA 실무 체크리스트 (감사 대비)
- 수리비·개보수비 계정 분리
- 인보이스에 작업 내용 구체적 기재
- Safe Harbor 적용 시 매년 Election Statement 첨부
- 공사 전·후 사진 보관
- 주(State) 규정은 별도 확인 (CA·NY는 특히 주의)
I elect the De Minimis Safe Harbor under Treasury Regulation §1.263(a)-1(f)
for the tax year ending December 31, 2025.
7️⃣ 구글에서 가장 많이 묻는 질문 3개
• 수리비인데 금액이 크면 무조건 개보수인가요?
아닙니다. 금액이 아니라 성격이 기준입니다.
• 세입자 교체 시 한 공사는 전부 개보수인가요?
유지 목적이면 수리비로 처리 가능합니다.
• 수리와 개보수를 동시에 했어요.
반드시 분리해서 각각 처리해야 합니다.
“임대주택 수리비는 ‘얼마 썼느냐’가 아니라 ‘무엇이 달라졌느냐’가 핵심입니다.”
본 글은 2025년 12월 기준 연방 세법을 바탕으로 작성되었습니다.
주(State) 세법 및 개별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 고액 지출 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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